Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусматривает, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как и любой другой договор, факт выполнения работ оформляется соответствующим актом приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.
Так согласно пункту 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
Приказом Минстроя России от 26 октября 2015 г. № 761/пр утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Формой акта в частности предусмотрено включение в него информации о наименовании вида работ (услуги), их периодичности/количественном показателе, единицах измерения, стоимости за единицу измерения выполненной работы (оказанной услуги), цене выполненной работы (оказанной услуги) в рублях. Акт составляется между собственниками помещений в многоквартирном доме, именуемыми в дальнейшем «заказчик» в лице уполномоченного собственника помещения в многоквартирном доме либо председателя совета многоквартирного дома, и лицом, оказывающим работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, именуемым в дальнейшем «исполнитель», и подписывается исполнителем и заказчиком.
Право председателя подписывать названные акта также отражено в пункте 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, а именно, председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса.
И согласно положениям подпункта «б» пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме входят в состав технической документации на многоквартирный дом.
В результате выходит, что жилищным законодательством определены форма акта, круг лиц уполномоченных на его подписание, даже указано, что он входит в состав технической документации, однако периодичность, с которой необходимо составлять данные акты в законодательстве не содержится.
Отсюда вопрос: как часто необходимо составлять акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?
Периодичность составления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть предусмотрена договором управления многоквартирным домом.
А при отсутствии в договоре управления соответствующего условия о сроках предоставления указанных актов выходит, что они могут быть составлены ежеквартально, по полугодиям, или по итогу года.
Данный вывод также нашел отражение в судебных актах Центрального районного суда г. Кемерово (дело № 12-450 /2018 от 10.08.2018), Кемеровского областного суда (от 05.03.2019 по делу № 4а-160/2019).
Таким образом, если обязанность по предоставлению актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрена договором управления, управляющая организация не обязана составлять данные акты ежемесячно и вправе составлять их ежеквартально, раз в полгода иди даже раз в год.
Более подходящей для управляющих организаций при этом может являться периодичность предоставление актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме раз в год, а именно в течение первого квартала текущего года за предыдущий год.
Частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Согласно части 11 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.
И поскольку акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ также является документом, фиксирующим выполнение условий договора управления, возможно в данном случае применить аналогию закона (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ) в части периодичности предоставления данных актов и представлять их также как и отчет о выполнении договора управления в течение первого квартала текущего года за предыдущий год.
Соответственно и надзорные органы не вправе требовать от управляющих организаций, при отсутствии указания в договоре управления на периодичность представления актов, составлять акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме чаще, чем раз в год.