Согласно части 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерациисобственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Однако бывают ситуации,когда в одном многоквартирном доме выбрано два разных способа управления.

Надзорные органы в подобных ситуациях исходят из того, что в многоквартирном доме не реализован способ управления.

Часть 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации однозначно гласит, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В связи с чем надзорные органы при выявлении «двойного управления» одним многоквартирным домом,руководствуясь ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, направляют в орган местного самоуправления предложение о проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее – Правила № 75).

Согласно пункту 3 Правил № 75 конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано.

Нарушение указанных требований Жилищного Кодекса Российской Федерации и Правил № 75 влечет именно для органа местного самоуправления, как не выполнившего свою обязанность, определенные правовые последствия, в частности вменение нарушения пункта 7 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ), в связи с бездействием в соблюдении правил о защите конкуренции и допущении получения преференции хозяйствующим субъектом не в соответствии с установленными главой 5 Закона № 135-ФЗ требованиями.

Вроде все понятно, но как быть с ситуацией, когда одна из организаций, управляющей многоквартирным домом является управляющая компания, имеющая соответствующую лицензию на управление многоквартирным домом и сведения о доме с «двойным управлением» внесены в соответствующий реестр лицензий.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (части 1, 2 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 данной статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 3 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом жилищного надзора изменений в реестр лицензий лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 Кодекса, за исключением случая, указанного в части 7 данной статьи.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.(часть 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, включение в реестр лицензий субъекта Российской Федерации сведений об управлении многоквартирным домом является необходимым условием для начала управления многоквартирным домом. Именно наличие совокупности правовых и фактических оснований, предусмотренных действующим законодательством, является необходимым и достаточным условием для осуществления деятельности с указанной в законе даты.

Данный вывод согласуется с тенденциями развития жилищного законодательства, нашедшими отражение в редакции части 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которой предусмотрено, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Таким образом, по логике законодателя именно с даты внесения соответствующей информации в реестр лицензии субъекта Российской Федерации управляющая организация  имеет право по управлению многоквартирным домом.

Тогда выходит, что управляющая организация:

-в отношении которой сведения о спорном многоквартирном доме внесены органом государственного жилищного надзорав реестр лицензий субъекта Российской Федерации,

— имеющая, соответствующую лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами,

— и заключившая соответствующие договоры управления с собственниками, ранее другой управляющей организации,формально обладает правомдля осуществления управленияобщим имуществом спорного многоквартирного дома, не смотря на наличие в многоквартирном доме иной организации, управляющей частью общего имущества дома, поскольку способ управления общим имуществом многоквартирного дома реализован.

В пункте 39 Правил № 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

В любом случае факт выбора способа управления многоквартирным домом или реализации решение о выборе способа управления домом и в связи с чем необходимость в проведении органом местного самоуправления соответствующего конкурса в порядке Правил № 75 и Жилищного кодекса Российской Федерации будет являться предметом оценки судов с учетом всех обстоятельств конкретного дела.